12 Bock
12 Bock | Dienstag, 2. Mai 2023 Wirtschaft 13 Wirtschaft Goldgräberstimmung auf dem Schweizer Immobilienmarkt? Der «Bock» erörtert im Gespräch mit der onesta Immobilien Treuhand AG Schaffhausen die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt. Dort mischen immer mehr Billig-, Pauschal- und Festpreismakler:innen mit. Deren Geschäftsmodelle sind kritisch zu betrachten. «Wer sich für eine:n Billigmakler:in entscheidet, sollte für das eingegangene Risiko Geld zurückstellen», meint Partnerin Jacqueline von Ow. IMMOBILIEN SCHAFFHAUSEN Der Immobilienmarkt floriert, die Preise kennen seit über 20 Jahren nur eine Richtung – nämlich nach oben. Es herrscht regelrecht Goldgräberstimmung. Diese ausgelassene Stimmung hat auch sehr viele neue Makler:innen angelockt. Billig-, Pauschalmakler:innen sowie sonstige disruptive Geschäftsmodelle versuchen die verkrusteten Strukturen des traditionellen Markts aufzubrechen. Im Interview mit dem «Bock» sprechen Simon Leu, Jaqueline von Ow und Jasmin Neidhart von der onesta Immobilien Treuhand AG nicht nur über die Akteure im Transaktionsmarkt, sondern beleuchten auch die aktuelle Situation im Immobilienmarkt. «Bock»: Einer der selbsternannten grössten digitalen Makler prognostiziert, dass binnen fünf Jahren vier von fünf Anbieter:innen ihre Immobilie verkaufen, ohne eine Maklerprovision bezahlen zu müssen. Simon Leu: Das ist auch uns nicht entgangen. Das würde bedeuten, dass eine Vielzahl der traditionellen Makler:innen vom Markt verschwinden. Das halten wir für eine gewagte Aussage, die wir keineswegs teilen. Der Immobilienmarkt ist dynamisch und volatil. In steigenden Märkten ist ein Eintritt für neue Akteur:innen immer einfach. In stagnierenden oder rückläufigen Märkten aber finden immer Formen von Bereinigungen statt, sei es bei den Immobilienpreisen oder aber auch bei den Akteuren. Ich wage zu behaupten, dass in stagnierenden oder gar rückläufigen Märkten solche Modelle einen schweren Stand haben werden. Warum sind Sie der Meinung, dass solche Makler:innen keine Chance haben, wenn der Wind dreht? Leu: Man muss das Geschäftsmodell dieser Billigakteur:innen verstehen. Damit sich diese im Markt halten können, braucht es sehr viele Verkäufe. Viele Verkäufe wiederum bedeuten sehr schnelle Abschlüsse. Jaqueline von Ow, Partnerin und Mitglied der Geschäftsleitung bei onesta. Das heisst, sie müssen Objekte zu tiefen Verkaufspreisen akquirieren, um schnelle Abschlüsse herbeizuführen. Dieses Modell ist sonst nicht wirtschaftlich. Wenn der Wind dreht, werden die Verkaufsprozesse länger und harziger. Diese Akteure fahren dann nicht mehr nur zwei- bis dreimal zur Besichtigung, sie müssen nun vielleicht zwanzigmal hinfahren, bis eine Käuferin oder ein Käufer gefunden ist. Diese langen Verkaufsprozesse lassen sich so nicht mehr finanzieren. Jacqueline von Ow: Dazu vielleicht noch ein Zahlenbeispiel: Wenn eine Maklerin oder ein Makler von der oben genannten Unternehmung, die sich ihrer sicher ist, dass die traditionellen Makler in den nächsten fünf Jahren verschwunden sind, rund 80 000 Franken im Jahr verdienen möchte, dann muss diese:r rund 40 Einzelobjekte pro Jahr verkaufen. Das ist purer Wahnsinn! Das geht nur, wenn eben die Anzahl Abschlüsse zählt. Und ich frage mich dann schon, welche Interessen hier vertreten werden. Zum Vergleich: Wie viele Objekte sind im traditionellen Markt realistisch? von Ow: Eine echte Expertin oder ein echter Experte kommt vielleicht auf durchschnittlich 12 bis 15 Verkäufe pro Jahr. Je nachdem – wenn sie oder er noch ein Neubauprojekt vermarkten darf, dann können es durchaus ein paar mehr sein. Aber dafür ist man fünf bis sechs Tage in der Woche von morgens bis abends unterwegs. Sie haben im Vorgespräch erwähnt, dass ein:e Verkäufer:in, welche:r Wohneigentum mit einem/einer Billigmakler:in verkaufen möchte, Geld zurückstellen sollte? Wie ist das zu verstehen? von Ow: Schauen Sie, in keiner Branche überlebt eine Unternehmung, welche für Jasmin Neidhart, Partnerin und Mitglied der Geschäftsleitung bei onesta. «günstige Mitarbeitende oder weniger Leistung sind die einzigen Gründe» Simon Leu wenig Geld viel Wert bereitstellen kann. Das geht auch in der Immobilienbranche nicht. Wenn der oder die Immobilieneigentümer:in nur auf die Höhe des Honorars schaut und sich dann für das günstigste entscheidet, dann sollte für das Risiko, das eingegangen wird, ein Batzen zurückgestellt werden. Und wenn man das tut, dann hat man auch genug Geld, um für etwas Besseres und vor allem Risikoloses zu bezahlen. Leu: Im Übrigen stellt sich unsere Kundschaft die Kostenfrage und wägt ab. Auch unsere Kund:innen sind sehr kostenbewusst. Und genau deshalb engagieren sie onesta. Warum? Weil diese verstanden haben, dass ein Qualitätsmakler in den meisten Fällen nichts kostet, da er sich aus dem Mehrertrag selbst finanziert. Was für ein Risiko geht man als Hausverkäufer:in ein, wenn man den Hausverkauf mit einem/einer Billigmakler:in angeht? von Ow: Ich tue mich schwer mit dem Gedanken, dass ich den grössten Wert meines Vermögens branchenfremden Quereinsteigern anvertraue. Wenn ich mich für eine:n Billiganbieter:in entscheide, dann nehme ich Abstriche in Bezug auf Leistung und Know-how in Kauf. Die Billigmakler:innen argumentieren unter anderem mit Arbeitsprozessen, die dank der Digitalisierung optimiert werden konnten und so sehr viel Zeit einsparen. Leu: Ja, das hört sich toll an und lässt sich gut verkaufen. Die einzigen beiden Gründe, die einen günstigen Festpreis rechtfertigen, sind erstens weniger Leistung und zweitens günstige Mitarbeitende. Das heisst, solche Firmen stellen branchenfremde Quereinsteiger:innen ein. Für diese mag das eine grossartige Chance sein, im Immobilienbereich Fuss zu fassen – für Simon Leu, Partner und Mitglied der Geschäftsleitung bei onesta. Der Verkauf einer Immobilie birgt einige Herausforderungen und Fallstricke, wie Simon Leu (r.) und Jaqueline von Ow von der onesta Immobilien Treuhand AG im Interview mit den «Bock» ausführen. die Immobilieneigentümer:innen und Verkäufer:innen ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Nun könnte man dagegenhalten, dass Sie an alten Strukturen festhalten, um die hohen Honorare zu rechtfertigen. Leu: Ganz klar nein. Wir wehren uns aber gegen plakative Darstellungen wie beispielsweise, dass ein Verkauf von einem Standardobjekt mit einem Billiganbieter mit Einsparungen von bis zu 50 000 Franken zu Buche schlägt. Das ist schlicht nicht wahr. Schon gar nicht in unserer Region. Aber es wird versucht, sich mit solchen unlauteren Aussagen zu Lasten der traditionellen Makler:innen zu profilieren. Stellen solche günstigen Fixpreis- oder Billigmakler:innen eine Gefahr für Ihr traditionelles Modell dar? von Ow: Nein. Aber offen gesagt, ärgert es mich schon, was sogenannte «Experten» und «Expertinnen» den Verkäufer:innen versprechen. Derartige Anbieter:innen verkaufen einfache, standardisierte Leistungen ohne fundierte Expertise in Bewertung, Beratung und Verkauf. Diese Makler:innen werden allenfalls den heutigen Selbstverkäufer als Auftraggeber Jacqueline von Ow gewinnen können. Nicht aber Immobilieneigentümer, die auf Qualität, Expertise und auf eine risikolose Abwicklung setzen. Welche Erwartungshaltung haben die Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie? von Ow: Für die meisten Menschen ist die eigene Immobilie das Wertvollste, das sie je besitzen. Deshalb geht es beim Hausverkauf um hohe finanzielle, aber auch um emotionale Werte. Wenn ein Verkauf ansteht, dann muss der Verkauf auf Anhieb klappen – sicher, risikolos und mit einem guten Resultat. Eine zweite Chance gibt es nicht. Viele Immobilieneigentümer:innen verkaufen auf eigene Faust. Was sagen Sie diesen? Leu: Viel Erfolg. «Kaufinteressenten kennen den markt und verhandeln selbstsicher» Ein Haus oder eine Wohnung selber zu verkaufen, scheint machbar zu sein? Leu: Nun, ein Hausverkauf ist per se nicht schwierig. Ein Flugzeug zu fliegen auch nicht, wenn man weiss, wie. Dann überschätzen sich die Selbstverkäufer:innen? Leu: Das würde ich so nicht sagen. Aber ein Verkauf einer Immobilie birgt doch ein paar Herausforderungen und Fallstricke. Wenn man diese kennt, dann ist ein Immobilienverkauf leicht, genauso leicht wie ein Flugzeug zu fliegen. Werden Sie konkreter. Leu: Nun, die grosse und zentrale Herausforderung ist es, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Der zweite Punkt ist die Preisfestsetzung und Preisstrategie. Das heisst – mit welchem Preis nehme ich die Marktabklärungen vor? Setze ich den Preis hoch, realistisch oder vielleicht ganz bewusst tief an? Das ist am Ende eine strategische Frage, die über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Ein weiterer Punkt ist die richtige Vermarktung. Es reicht oftmals nicht aus, das Objekt auf den einschlägigen Portalen aufzuschalten, die Hände in den Schoss zu legen und zu warten, bis das Telefon klingelt. Wer ist eigentlich meine Zielgruppe? Wie und über welche Kanäle erreicht man diese? Solche Fragen gilt es vorab zu klären, so dass die Vermarktung dann auch richtig adressiert wird. von Ow: Zudem wird oft unterschätzt, dass die Kaufinteressent:innen heute sehr gut aufgeklärt sind. Sie kennen die Marktpreise, sie verhandeln selbstsicher, teilweise auch hart. Die Kaufinteressent:innen kommen vorbereitet an die Besichtigung, sie stellen die richtigen Fragen und machen dann teilweise gutbegründete, aber unverschämte Angebote, die den Verkäufer oder die Verkäuferin verunsichern können. Es werden schnell Eingeständnisse gemacht, die man im Nachhinein bereut. Reden wir noch über den Immobilienmarkt im Allgemeinen. Herrscht immer noch Goldgräberstimmung? von Ow: Sagen wir es mal so: Der Wind hat etwas gedreht. Das heisst, die Immobilienpreise haben den Zenit erreicht? von Ow: Die Preisdynamik hat hierzulande durch die Inflation und das veränderte Zinsumfeld spürbar abgenommen. Die Käufer:innen sind aus unserer Sicht viel preissensitiver geworden und es wird vermehrt zwischen Kauf und Miete abgewogen. Gleichwohl bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum an guten Lagen hoch und das Angebot ist knapp. Leu: Ich würde sagen, dass sich der Markt wieder auf das Niveau vor Corona normalisiert hat. Die Preise werden von der Nachfrageseite stärker hinterfragt, ein Immobilienkauf wird also gut überdacht. Das führt unter anderem dazu, dass es heute wieder etwas weniger Kaufinteressent:innen gibt und die Vermarktungszeit etwas länger andauert. Das hört sich wenig optimistisch an. Leu: Nun, der Schweizer Immobilienmarkt ist sehr robust und wir gehen nicht davon aus, dass sich die Preise nach unten korrigieren. Aber wenn wir ins Ausland schauen, beispielsweise nach Schweden oder Neuseeland, dann müssen wir zur Kenntnis nehmen, dass Marktkorrekturen gar im zweistelligen Prozentbereich möglich sind. Aber nochmals: In der Schweiz ist die Zuwanderung sehr hoch und die Bautätigkeit viel zu tief. Immobilien sind und bleiben deshalb ein knappes Gut. Also die Knappheit wird wohl das Preisniveau halten. Wie wirken sich die steigenden Zinsen auf Renditeliegenschaften aus? von Ow: Immobilienanlagen sind nicht mehr alternativlos. Das heisst Mehrfamilienhäuser stehen wieder vermehrt in Konkurrenz zu anderen Anlagemöglichkeiten, was das Interesse an Mehrfamilienhäusern mindern und zu Preiskorrekturen führen könnte. Hier muss allerdings abgewartet werden, wie sich die Inflation entwickelt und welche Zinsschritte die Nationalbank noch tätigt. Das heisst, Immobilienanleger:innen kommen vermehrt unter Druck? von Ow: Vermutlich. Durch die höheren Hypothekarzinsen sinken tendenziell die Renditen. Viele private und institutionelle Anleger haben in den letzten Jahren dank tiefer Zinsen und mangels Alternativen in Renditeobjekte investiert trotz tiefen Renditen. Es ist deshalb nicht auszuschliessen, dass sich die anstehenden Refinanzierungen zu deutlich höheren Zinssätzen zum Bumerang entwickeln und dazu führen, dass wieder vermehrt solche Objekte auf den Markt kommen. Leu: Unter Druck sind meines Erachtens auch private Anleger:innen, die in den letzten Jahren sogenannte Buy-to-let Investitionen getätigt haben. Also solche, die Eigentumswohnungen gekauft und nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben. Wie Jacqueline bereits erwähnt hat, die heutigen Finanzierungskosten drücken deutlich auf die Renditen, weshalb sich solche Investitionen im heutigen Zinsumfeld nicht mehr immer lohnen. Im Laufe des Jahres soll der Referenzzinssatz vermutlich von 1,25 auf 1,5 Prozent erhöht werden. Müssen die Mieter deshalb in naher Zukunft mit höheren Mieten rechnen? Neidhart: Nach über drei Jahren wird voraussichtlich der Referenzzinssatz per 1. Juni erstmals wieder um 0,25 Prozent steigen. Die Vermieter:innen haben dann die Möglichkeit, die Mieten auf den aktuellen Zinssatz anzuheben. Bei Mietverhältnissen mit einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf der Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin um rund drei Prozent erhöht werden. Darüber hinaus kann der Vermieter den mietrechtlich erlaubten Ausgleich der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerungen aufrechnen. Die Schweizer Käufer:innen sind preissensitiver geworden und wägen vermehrt zwischen Kauf und Miete ab. Gleichwohl bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum hoch. Wer ist davon betroffen? Neidhart: Viele Mieter:innen haben in der Phase sinkender Referenzzinssätze nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht, Mietzinssenkungen einzufordern. Diese bleiben von einer Mietzinserhöhung verschont. Es sind vor allem die Haushalte betroffen, welche die letzte Referenzzinssatzsenkung eingefordert haben, auch diejenigen, die seit der Senkung einen Wohnungswechsel haben. vollzogen Generell scheint sich aber der Mietwohnungsmarkt auch aufgrund der Energiepreise nicht zu entspannen. Was bedeutet das für die Preise von Mietwohnungen? Neidhart: Das ist richtig. Die steigenden Energiepreise treffen allerdings Jasmin Neidhart nicht nur die Mieter:innen, sondern auch die Eigentümer:innen. Aber im Mietwohnungsbereich wird es sicher zu Erhöhungen respektive auch Nachzahlungen der Heiz-/Nebenkosten kommen. Im aktuellen volatilen Umfeld ist jedoch eine konkretere Einschätzung der Entwicklung der Energiepreise kaum möglich. Was empfehlen Sie denn heute Ihren Mieter:innen in Bezug auf die Heiz- und Nebenkosten? Neidhart: Dort, wo Akontozahlungen vereinbart sind, empfehlen wir unseren Mieter:innen diese zu erhöhen oder Geld für allfällige Nachzahlungen auf die Seite zu legen. Die Mieter:innen in diesem Land müssen sich demnach auf deutlich höhere Mietund Wohnungskosten einstellen. Neidhart: Ja. Aber nicht nur die steigenden Energiepreise und die Erhöhung des Referenzzinssatzes lassen die Wohnungsmieten weiter ansteigen, auch die hohe Zuwanderung verbunden mit der viel zu geringen Bautätigkeit sind toxisch und treiben die Mietpreise weiter in die Höhe. Man hört und liest auch von einer enormen Wohnungsknappheit in den nächsten Jahren. Steuern wir gar auf eine Wohnungsnot hin? Neidhart: Möglich, ja. Wir sehen es bereits heute bei unseren Mietobjekten. Wir haben praktisch Vollvermietung und wir verzeichnen sehr wenige Mieterwechsel. Das heisst, die Mieter:innen bleiben. Und «Die hohe Zuwanderung verbunden mit der zu geringen Bautätigkeit ist toxisch» wenn doch eine Wohnung frei wird, dann lässt sich diese sehr schnell und nahtlos wiedervermieten. Lässt sich diese Entwicklung noch aufhalten? Neidhart: Schwierig zu sagen. Aus meiner Sicht hätte das Thema der Wohnraumverknappung schon viel eher auf die politische Agenda gesollt. Ich befürchte allerdings, auch im Zuge der anstehenden Wahlen, dass Stimmen laut werden, welche den Wohnungsmarkt noch weiter regulieren und das Mietrecht verschärfen wollen. Damit schiessen wir aber am Ziel vorbei. Was wäre denn die Lösung? Neidhart: Sich endlich auf eine konsequente Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes zu konzentrieren und die Baugesetze stärker auf die innere Verdichtung auszurichten. von Ow: Das heisst dann auch, höhere Ausnützung zulassen, Bewilligungsprozesse beschleunigen, insbesondere auch die Hürde für Einsprachen erhöhen, Umnutzungen noch stärker fördern, etc. Verschiedene politische Zielkonflikte erschweren allerdings oder verhindern gar die Umsetzung einer Verdichtung. Im Kanton Zürich zum Beispiel sind aktuell mehr als 1000 Wohnungen durch Einsprachen blockiert, weil das Gericht den Lärmschutz höher gewichtet als die Entwicklung nach innen. Dieses Beispiel zeigt sehr gut auf, wie schwierig es ist, die raumplanerischen Instrumente umzusetzen. Solche Vorschläge hört man auf breiter Front. Eine Zubetonierung der Schweiz kann allerdings nicht die Lösung sein. Leu: Die Schweiz ist weltoffen und sie bekennt sich zur Personenfreizügigkeit. Diese Offenheit beschert uns auf der einen Seite Wohlstand, auf der anderen Seite werden uns auch die Grenzen des Wachstums aufgezeigt. Das Erfolgsmodell Schweiz basiert nun mal auf einer geordneten Zuwanderung. Und eine solche hat ihren Preis. Wenn wir uns dem Wachstum verschreiben, dann müssen wir auch die Voraussetzungen dafür schaffen. Und da drehen wir uns irgendwie in der Quadratur des Kreises. (lg.) Bilder: zVg.
